190 000 USD att öppna vs. 6 400 USD att förvärva: dolda risker bakom förvärvet av Japan Laundromat

Jag Japaner självbetjäningstvätt handelsmarknaden är investeringskostnaderna helt olika. I Tokyo kräver att öppna en 13 kvadratmeter stor franchisebutik 30 miljoner yen (190 000 USD) i utrustning och byggkostnader. Den totala investeringen är 38 miljoner yen (243 000 USD), exklusiv hyresdeposition. Men utropspriset för en tvättomat i Kisarazu City, Chiba Prefecture kostar bara 1 miljon yen (6 400 USD). Butiken ligger på en parkeringsplats i ett byggmaterialcenter för hem. Utrustningen produceras 2020. Men använder också ett system för fjärrövervakning av intäkter. Men det har gått med förlust. Prisskillnaden speglar dolda risker bakom befintliga tvätteriförvärv. För globala investerare som planerar att förvärva befintliga butiker ger de värdefulla insikter.

Olika handelslösningar

Låga utropspriser lockar många investerare. De tror att de kan skaffa mogna butiker till låga kostnader. Men ett lågt utropspris betyder inte lågkostnadsförvärv. Butiken i Chiba Prefecture med ett pris på 1 miljon yen (6 400 USD) har två handelslösningar: att fortsätta driva eller köpa utrustning och att flytta.

Om investerare bara köper utrustning och flyttar butiken, bör de åta sig platsåterställning och demontering av utrustning och installationskostnader. Avgifter för återställning av webbplatsen förväntas vara 1 till 1,5 miljoner yen (6 400–10 000 USD). Avgifter för flytt av utrustning är 0,3 miljoner yen (2 000 USD). Om de bara flyttar utrustning och återställer platsen för investeringar 2,3–2,8 miljoner yen (15 000–18 000 USD) (exklusiva kostnader för transport, ominstallation och underhåll av utrustning). Om investerare fortsätter att verka bör de ta på sig hyra, deposition och affärspress.

Dolda risker

● Vinst skillnad

Vissa operatörer har butiks- och underhållsteam. För dem kan ett lågt utropspris ses som en kanal för inköp av begagnad utrustning. Men för nyanlända omvandlas risken med att förvärva befintliga butiker till att ta över och hantera gamla sajter. Utropspriset för en annan butik i Ibaraki Prefecture är 1 miljon yen (6 400 USD), med ytterligare 0,6 miljoner yen (3 800 USD) deposition och fastighetsmäklaravgifter. Luftkonditioneringarna tas bort av de ursprungliga ägarna. Den mesta utrustningen köptes 2007, och en av dem har gått sönder. Överföringschecklistan bör inkludera ägande av utrustning, stödjande faciliteter och insättningsansvar.

Butiksvinsten är helt annorlunda med samma utropspris. På BATONZs handelsplattform för små och medelstora företag har två butiker i Chiba Prefecture samma utropspris: 6 miljoner yen (38 000 USD). Den årliga vinsten för en butik är 1,65 miljoner yen (10 500 USD), medan andra har högre intäkter. Men dess årliga vinst är 0,38 miljoner yen (2 400 USD). Detta innebär att försäljningsintäkter inte kan återspegla lönsamhet. Nyckelfaktorerna för kassaflödet är hyra, utrustnings åldrande och underhållskostnader.

● Butiksvärdering

Den vanliga missuppfattningen är ägarens obetalda arbete. De årliga försäljningsintäkterna för en butik i Fukushima Prefecture är 11,2 miljoner yen (71 000 USD). Den årliga vinsten är 6,07 miljoner yen (38 500 USD). Den har ingen formell personlig. Den enkla återbetalningstiden är 3,6 år. Enligt uppgifterna tillhandahåller ägaren tvätt-och-vikningstjänster sex dagar i veckan. Han gör städning, betalningsindrivning och klientunderhåll. Dessa arbetskostnader ingår inte i företagsarvoden. Baserat på lokala arbetspriser är arbetskostnaderna 2,81–3,28 miljoner yen (18 000–21 000 USD). De verkliga butiksintäkterna minskar avsevärt efter att ha tagit hänsyn till arbetskostnader. Modellen för ingen anställd betyder inte att det krävs några arbetsinvesteringar. Tvätt-och-vik-tjänster kan öka butikernas intäkter och införa arbetskostnader.

● Utrustningsuppgraderingar

Risker med uppgradering av utrustning finns också i befintliga butiker. I Hanamigawa Ward, Chiba City, är en butiks utropspris 4,5 miljoner yen (28 600 USD). Den årliga omsättningen är 6,45 miljoner yen (40 900 USD). Affärsvinsten är 1 422 miljoner yen (9 000 USD). Den enkla återbetalningstiden är 3,2 år. Detta verkar vara attraktivt. Men butiken öppnades 1999. Produktionsåren för flera maskiner är oklart. En 16 kg bricka har gått sönder. Den kan inte repareras på grund av otillgängliga originalreservdelar. Den ursprungliga ägaren är inte villig att investera i att uppdatera utrustning. Sålunda bör köparen stå för utgifter för utbyte av utrustning. Den bör också bedöma om den nuvarande kundtrafiken kan stödja investeringar i uppgradering av utrustning. Under för utbyte av utrustning kan ursprungliga kunder välja andra deltagare. De bör också bedöma hur länge den återstående utrustningen kan fungera stabilt när utrustningen byts ut i omgångar.

● Hyra

Utropspriset för en butik i Tochigi Prefecture är 8,5 miljoner yen (54 000 USD), inklusive byggnad, utrustning och drifträttigheter. Marken arrenderas av markägaren till låg hyra. Arrendet upphör 2029. Då bör marken återställas. Säljaren säger att hyresavtalet kan förlängas i tio år utan skriftlig bekräftelse. Intäkterna kan alltså inte beräknas utifrån låg hyra. Demonterings- och återställningskostnader bör inkluderas.

Faktisk finansiell modell

Förutom olika dolda kostnader bör investerare förstå självbetjäningstvättens faktiska ekonomiska modell. Självbetjäningsverksamheten har fördelar i förskottsbetalda intäkter, inget lager och inget behov av personal i receptionen. Men det kräver högre initiala investeringar. Utrustning bör bytas ut vid en viss tidpunkt. Renoverings- och omställningskostnaderna är också högre.

Vid bedömning av butiker bör tre indikatorer -intäkter intäkter, operativt kassaöverskott och långsiktigt utdelningsbart kassaflöde separeras. Lånets kapital är inte en driftkostnad i vinsten. Men det ska betalas tillbaka kontant. Avskrivningar är en icke-kontant utgiftspost. Men uppgraderingskostnader orsakade av utrustningens åldrande är stela kontantkostnader. Möjlighetskostnader bör inte förbises. Om hyresintäkterna från fastigheten ligger nära tvätteriets vinst är utrustningsinvesteringen och operativa risker meningslösa.

Kingstar fördelar

Kingstar erbjuder ett komplett utbud av kommersiella tvätt-torktumlare och våtrengöringsmaskiner. Den förstår djupt smärtorna med att renovera befintliga butiker. Grundorsaken till förlusten är utrustningens åldrande, brist på reservdelar och höga underhållskostnader. Kingstars kommersiella tvättutrustning använder universell komponentdesign. Den har lång livslängd och kan minska underhållskostnaderna. Avancerade våtrengöringsmaskiner kan hjälpa till att utöka ömtåliga tygvårdstjänster. Därmed kan butiker gå bort från lågpriskonkurrens för bastvätt. Oavsett om man bygger nya butiker eller uppgraderar befintliga butiker kan Kingstar tillhandahålla kompletta utrustningslösningar för globala tvättoperatörer.

Slutsats

När du köper befintliga tvättstugor, jämför inte prisskillnaden mellan nya butiker och befintliga butiker. Lågprisbutiker kan ha risk för leasing, utbyte av utrustning, arbetskostnader och återställande av platsen. Nyckeln till förvärv är inte lågt pris, utan att bedöma om tillgångspriser är säkra efter att ha beräknat allt potentiellt ansvar.

Q&A

F1: Varför kan många befintliga butiker inte tjäna pengar även med höga vinster?

S1: Deras vinst inkluderar inte gratis ägares arbetskostnader, avskrivning av utrustning och avgifter för bevarad utrustningsersättning. Ägare får begränsad avkastning genom att byta ut sin tid. Dessa är inte faktiska tillgångsintäkter.

F2: Vilka är utmaningarna med att köpa en befintlig butik?

S2: Det finns fem dolda risker: åldrande utrustning, maskiner utan reservdelar, hyresavtal som löper ut, återställande av gamla plats och ursprungliga förluster.

F3: Vilken data bör fokusera på för en tvättomats faktiska lönsamhet?

S3: Fokusera inte på försäljningsintäkter eller månatliga högsäsongssiffror. Fokusera på långsiktig utdelningsbart kassaflöde efter att ha tagit bort kostnader för arbetskraft, hyra, underhåll, lån och uppgradering av utrustning.